Acordei na quarta com o sabor amargo na boca que só quem está conectado com uma tragédia conhece. Logo pela manhã, quando tomo algumas horas para checar notícias, meu telefone foi inundado de tristes imagens do incêndio em Wang Fuk Court, em Hong Kong, em que ao menos 128 pessoas foram declaradas mortas, e 200 eram consideradas desaparecidas.

Tenho um ex-colega de faculdade que morava em Wang Fuk Court (que felizmente está bem, a despeito do prejuízo) e volta e meia conversávamos sobre o caos imobiliário de Hong Kong.

O fogo que consumiu sete torres do conjunto público fez mais do que ceifar vidas —expôs o ponto de ruptura de uma cidade que transformou a moradia em engrenagem fiscal, revelando a combustão lenta de um sistema urbano esgotado.

As causas do fogo ainda não estão totalmente esclarecidas, e as investigações devem levar meses, mas é certo que a alta concentração populacional, característica marcante da metrópole, ajudou a ampliar o número de vítimas. E o problema não começou em 2025.

Durante décadas, o governo local financiou-se pela venda de terras. O modelo de “impostos baixos e terras caras” manteve a competitividade financeira, mas criou uma dependência estrutural do mercado imobiliário, resultando em uma economia viciada na escassez.

O problema é que, quando o mercado desacelera (como agora), o orçamento entra em colapso e pressiona as contas públicas. A receita com leilões de terrenos vem caindo vertiginosamente do recorde de HK$ 164 bi (R$ 112,3 bi), em 2021, para menos de HK$ 20 bi (R$ 13,7 bi), em 2025, o menor valor desde a crise financeira global.

Com o envelhecimento da população e déficits consecutivos, o governo local perdeu margem para investir em habitação pública. A dependência das receitas fundiárias representa hoje a maior vulnerabilidade do território e cada queda de preço ameaça o próprio financiamento da cidade.

Dados mais recentes divulgados pelo governo da região administrativa mostraram que 31 mil hipotecas estão em situação de equidade negativa, somando HK$ 156,8 bi (R$ 107,4 bi). A inadimplência de três meses cresceu de 0,17%, em março, para 0,24%, em setembro, sinal de deterioração da renda real, enquanto apartamentos de até 40 metros quadrados perderam quase 9% do valor em um ano.

Essa erosão do patrimônio familiar contrasta com o encarecimento dos aluguéis. Juros altos e medo de perdas afastaram compradores e ampliaram a pressão sobre o arrendamento. O aluguel residencial médio deve subir de 5% a 7% em 2025, segundo a S&P Global, resultando em duplo estrangulamento: quem comprou, perdeu valor; quem não comprou, paga mais.

A base da pirâmide vive a forma extrema dessa escassez. Cerca de 240 mil pessoas habitam unidades subdivididas, cômodos de quatro a cinco metros quadrados, sem ventilação nem segurança.

O ar interno pode conter até seis vezes mais material particulado do que o limite da OMS. A fiação improvisada e as rotas de fuga obstruídas transformam qualquer curto-circuito em armadilha mortal, risco explicitado pela tragédia de Wang Fuk.

Pequim redefiniu o problema como questão de segurança nacional e lançou o megaprojeto Metrópole do Norte, planejado para erguer 500 mil unidades e integrar o território à Grande Baía de Shenzhen. Mas o plano ainda enfrenta resistência ambiental e dúvidas sobre viabilidade orçamentária em um momento em que a própria economia chinesa trepida.

O incêndio de Wang Fuk Court iluminou, com brutal clareza, o custo humano de um sistema que monetiza o espaço urbano. A prosperidade baseada na escassez chegou ao limite, evidenciando o que a população já sabe há tempos: uma cidade que não garante o direito de morar não consegue sustentar o direito de existir.