O mercado imobiliário brasileiro tem assistido a um movimento crescente de investidores que buscam oportunidades em leilões judiciais e extrajudiciais, especialmente no modelo conhecido como fix-and-flip, no qual um imóvel é adquirido abaixo do valor de mercado, reformado e posteriormente revendido com margem de lucro.

Embora o potencial de ganhos seja expressivo, a operação envolve riscos que somente uma análise jurídica criteriosa é capaz de mitigar.

O Direito Imobiliário estabelece um conjunto de garantias e responsabilidades que o investidor deve observar antes de ingressar em um leilão. A matrícula atualizada do imóvel é o primeiro passo para identificar se há ônus reais, como hipotecas, penhoras, usufrutos ou ações em andamento. O edital do leilão deve ser examinado em detalhe, pois é nele que constam as condições de pagamento, prazos para imissão na posse e eventuais responsabilidades do arrematante. Ignorar esses elementos pode levar a prejuízos financeiros significativos.

Outro ponto central é a análise de certidões. Além das certidões do imóvel, é recomendada a verificação das certidões do executado, já que dívidas de natureza propter rem, como condomínio e IPTU, acompanham o imóvel e passam a ser de responsabilidade do novo proprietário. Nesses casos, a assessoria jurídica especializada permite calcular com precisão o custo real da operação e evitar surpresas posteriores.

A diligência documental deve ser acompanhada de uma análise prática da situação de posse. Muitos imóveis em leilão ainda estão ocupados, seja pelo devedor original, seja por terceiros. A regularização da posse exige não apenas medidas jurídicas, mas também sensibilidade estratégica para que a transição seja conduzida de forma segura e célere. Esse fator impacta diretamente o cronograma de reformas e, por consequência, o retorno do investimento no modelo fix-and-flip.

De acordo com o advogado Leandro de Paula Costa, especialista em Direito Imobiliário e autor de artigo científico sobre o tema publicado na revista International Integralize Scientific, a figura do advogado é decisiva para proteger o investidor em todas as etapas da operação. “A aquisição em leilão não se limita a um lance vencedor. É essencial examinar minuciosamente a matrícula, certidões e situação do imóvel, além de realizar visitas in loco, para garantir que a escritura final seja livre de riscos e apta para revenda”, afirma.

A reforma e a revenda, fases finais do fix-and-flip, só podem gerar lucro consistente quando o imóvel está juridicamente regularizado. A ausência de escritura definitiva ou a existência de disputas judiciais sobre o bem podem impedir a negociação futura. Por isso, a assessoria jurídica não é apenas um fator de segurança, mas uma condição para que o modelo funcione como planejado.

O fix-and-flip, quando executado com planejamento, diligência e acompanhamento jurídico especializado, representa uma oportunidade de alto impacto no mercado imobiliário brasileiro. Porém, a experiência mostra que os ganhos reais só se concretizam quando o investidor compreende que o sucesso da operação está tão ligado à qualidade da reforma quanto à solidez da estratégia jurídica que sustenta a aquisição e a revenda do imóvel.